Dubai-Liegenschaft unter Marktwert kaufen: «unter der Hand», Off-Market und Betreibung im Vergleich

Eine Liegenschaft in Dubai unter Marktwert zu kaufen, ist weder ein rechtlicher Status noch ein Verfahren wie die Betreibung auf Pfandverwertung. «Unter Marktwert» heisst nur: Der Preis liegt unter einem benannten Vergleichswert. Ob das stimmt, zeigen registrierte Transaktionen des Dubai Land Department (DLD) für vergleichbare Einheiten, nicht das Inserat und nicht die Vermittlerstory.

Das Wichtigste in Kürze

• Weder «unter Marktwert» noch «notleidend» noch «Off-Market» sind in Dubai amtlich definiert. DPF verwendet eigene redaktionelle Arbeitsdefinitionen.
• Betreibung, Betreibungsamt und SchKG sind in der Schweiz ein bekanntes Verfahren, aber ein falscher Freund: Dubai folgt einem eigenen Vollstreckungsweg, und die meisten Angebote sind freiwillige Verkäufe.
• Der Schweizer Verkauf «unter der Hand» mit Diskretionsvereinbarung hat ein Dubai-Gegenstück, die nicht öffentlich beworbene Liegenschaft. Weil sie nicht beworben wird, lässt sie sich schlechter prüfen.
• Stockwerkeigentum ist ein Schweizer Rechtsbegriff; Dubai kennt Freehold-Apartments mit eigener Struktur. Übertragen Sie keine Annahmen.
• Rechnen Sie in AED, planen Sie in CHF und prüfen Sie den Kurs am Zahltag selbst; wir nennen keinen.

Schweizer Begriffe und ihre Dubai-Entsprechung

Wer aus der Schweiz sucht, bringt ein präzises Vokabular mit. Es passt nicht immer. Die Tabelle zeigt, was sich ähnelt, was nicht, und wie Sie es prüfen. Schweizer Dubai-Seiten verwenden zudem oft Anglizismen wie «Off-Plan», «Investment» oder «Secondary Market»; spezifisch Schweizerische Wörter für «Distress» sind im Netz selten, weshalb wir einige Formulierungen als Vorschläge kennzeichnen.

Was «unter Marktwert», «notleidend» und «Off-Market» in Dubai bedeuten

Die Recherche in Gesetzesdatenbank und Behördenseiten von Dubai hat keine rechtliche Definition dieser Begriffe ergeben (Gesetz Nr. 14 von 2008%20of%202008.html)). Es sind Marktbegriffe. Wer ein Inserat mit «notleidend» oder «dringend» liest, sieht eine Einschätzung des Anbieters und keine behördliche Einstufung. Die deutschsprachige Maklerseite von Engel & Völkers definiert eine notleidende Immobilie als Objekt, das unter erheblichem finanziellen oder zeitlichen Druck verkauft wird, und warnt, dass nicht jedes «Urgent Sale»-Inserat unter Marktwert liegt (Engel & Völkers). Diese Seite ist nicht schweizspezifisch; sie dient hier als Referenz für den Begriff.

DPF arbeitet mit folgenden redaktionellen Definitionen, die nicht amtlich sind:

• Notverkauf (Distress): Der Verkäufer steht unter finanziellem oder zeitlichem Druck, zum Beispiel wegen Hypothekarrückständen, ausbleibender Raten bei einem Off-Plan-Kauf, Wegzug oder Liquiditätsbedarf, und akzeptiert einen tieferen Preis oder raschere Bedingungen.
• Unter Marktwert (Below Market): Der verlangte oder bezahlte Preis liegt unter einem klar benannten Vergleichswert, etwa registrierten DLD-Transaktionen vergleichbarer Einheiten. Eine feste Schwelle gibt es nicht.
• Off-Market (unter der Hand): Die Liegenschaft wird nicht auf Portalen beworben, der Eigentümer wäre aber verkaufsbereit. Es ist keine Rechtskategorie.

In der Schweiz ist «unter der Hand» ein eingeführter Ausdruck. Ein Schweizer Maklerhaus beschreibt ihn als Vermarktung nur an qualifizierte Käufer, bei der Interessenten vorab eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterzeichnen (Brunoni Martin). Auf Dubai übertragen heisst das: Diskretion ist ein Verkaufsargument, aber kein Qualitätsnachweis. Auf distresspropertyfinder.com/distress-properties sehen Sie Inserate mit DPF-Kennzeichnungen wie «Below Recent DLD Transactions», die ebenfalls redaktionelle Einordnungen sind.

Betreibung und SchKG: warum der Schweizer Reflex hier täuscht

Wer an «Zwangsverkauf» denkt, denkt in der Schweiz an das Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz. Das Betreibungsamt führt die Versteigerung durch, sie wird öffentlich angekündigt, der Zuschlag erfolgt ohne Gewährleistung für den Zustand, und der Käufer muss rasch zahlen (Immoseeker). Diese Vorstellung lässt sich nicht auf Dubai übertragen.

In Dubai regelt das Hypothekengesetz, Gesetz Nr. 14 von 2008, die Durchsetzung. Nach einer Zusammenfassung muss die Bank den Schuldner vorher über den Notar mahnen, danach kann der Vollstreckungsrichter eine Pfändung anordnen, und es folgt eine öffentliche Versteigerung, die einmal verschoben werden kann (Gesetz Nr. 14 von 2008%20of%202008.html)). Das ist eine Zusammenfassung; den Volltext und allfällige Änderungen müssen Sie prüfen. Der DLD-Dienst «Execution Case» deckt ausdrücklich Räumung, Geldforderungen und Mietvertragsverlängerung ab und erwähnt keine Versteigerung; er ist deshalb nicht als Auktionsverfahren zu zitieren (DLD: Execution). Bei Off-Plan-Käufen verknüpft Gesetz Nr. 19 von 2020 die Entwicklerrechte bei Zahlungsausfall des Käufers mit dem Baufortschritt; auch hier gilt: Volltext lesen.

Praktisch heisst das: Die meisten Angebote, die als «notleidend» vermarktet werden, sind keine Verwertungen. Es sind freiwillige Verkäufe von Eigentümern unter Druck (Engel & Völkers). Wenn tatsächlich eine Bank verwertet, begleiten Sie das nur mit einem in Dubai zugelassenen Anwalt.

Die wichtigsten Wege zu einer Liegenschaft unter Marktwert

• Wiederverkauf einer bestehenden Einheit. Der Eigentümer verkauft eine bereits registrierte Einheit. Das DLD nennt für die Registrierung die Service-Center der Treuhänder und in Freehold-Gebieten die elektronische Freigabe des Entwicklers (e-NOC) (DLD: Sale Registration). Hauptrisiko: Der tiefere Preis erklärt sich durch Zustand, Rückstände oder Lage.
• Off-Plan-Weiterverkauf. Ein Käufer gibt seinen Vertrag vor der Fertigstellung ab. Eine einheitliche amtliche Regel, wie viel Prozent bezahlt sein müssen, haben wir nicht gefunden; das ist entwicklerspezifisch. Hauptrisiko: unklarer Zahlungsstand, Bauverzug.
• Dringender Verkauf. Der Eigentümer will rasch abschliessen. Hauptrisiko: Sie können die Dringlichkeit nicht prüfen.
• Diskreter Verkauf. Die Liegenschaft wird nicht beworben, sondern über Kontakte angeboten. Hauptrisiko: fehlende Prüfbarkeit.
• Bankverwertung. Selten, gerichtlich begleitet, mit eigenen Fristen (siehe oben).

Diskretion in Dubai: was Contract A, B und F bedeuten

Das DLD beschreibt in seinem Leitfaden für Maklerfirmen drei Vertragstypen: Contract A ist die Vermarktungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Maklerfirma, Contract B die Kaufabsichtserklärung zwischen Käufer und Makler, und Contract F die Verkaufsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer (DLD Brokerage Practice Guide). Das ist nicht dasselbe wie ein Exklusiv-Maklervertrag nach Schweizer Muster; fragen Sie, welche Vereinbarung gilt.

Die Diskretionsvereinbarung selbst ist in Dubai ein privatrechtlicher Vertrag, den Sie vor Weitergabe von Unterlagen lesen lassen sollten. Beachten Sie: Für Werbung braucht ein Makler eine Trakheesi-Genehmigung, und der QR-Code der Anzeige («Madmoun») zeigt, ob die Anzeige von RERA genehmigt ist (DLD: Madmoun). Ein diskretes Angebot hat keinen solchen Code. Verifizieren Sie darum Makler und Eigentum auf anderem Weg.

So prüfen Sie, ob der Preis wirklich unter Marktwert liegt

1. Vergleichstransaktionen holen. Das DLD stellt Transaktionsdaten im Portal «Real Estate Data» und via Dubai Pulse bereit (DLD Open Data, Dubai Pulse). Vergleichen Sie Einheiten gleichen Typs und möglichst im selben Gebäude; notieren Sie das Abfragedatum.
2. Preisindex nicht als Massstab verwenden. Das DLD hält beim Residential Sales Price Index selbst fest, dass er nicht für Preisfestsetzung oder Investitionsentscheide gedacht ist (DLD: Preisindex).
3. Makler verifizieren. Prüfen Sie Lizenz und Genehmigungen über den DLD-Dienst und Dubai REST (DLD: Verify License and Permits). Das DLD empfiehlt, nicht mit Maklern zu arbeiten, die nicht bei RERA registriert sind.
4. Eigentum und Hypothek klären. Lassen Sie sich die Eigentumsurkunde zeigen; eine öffentliche Titelabfrage für Käufer ist nicht belegt, bestätigen Sie sie deshalb über Verkäufer und Treuhandbüro. Bei hypothekarisch belasteten Einheiten beschreibt das DLD einen Ablauf mit Haftungsbrief der Bank und Zahlungsmitteln auf den Namen der Bank oder des Entwicklers (DLD: Sale of Mortgaged Property).
5. Nebenkosten prüfen. Der DLD Service Charge Index zeigt die von RERA genehmigten Gebühren je Projekt (DLD: Service Charge Index).
6. Zahlung ans Treuhandkonto. Bei Off-Plan zahlen Sie nur auf das Projektkonto. Dubai REST zeigt nach DLD Baufortschritt, Kontonummer und fällige Zahlungen (DLD: Dubai REST).

Hypothetisches Beispiel, kein reales Inserat: Angenommen, zwei vergleichbare Einheiten im selben Gebäude wurden zuletzt zu AED 1'000'000 und AED 1'050'000 verkauft, und eine Anzeige verlangt AED 950'000. Dann läge der verlangte Preis unter den Vergleichswerten. Ob das ein Vorteil ist, zeigt sich erst, wenn Etage, Zustand, Mieter und Rückstände bekannt sind. Die Zahlen sind rund gewählt und sagen nichts über reale Marktpreise.

Kaufablauf und Kosten, wie die Behörden sie beschreiben

Die DLD-Seite zur Verkaufsregistrierung nennt eine Registrierungsgebühr von zwei Prozent auf der Verkäuferseite und zwei Prozent auf der Käuferseite, dazu Verwaltungsgebühren und eine Treuhandgebühr zuzüglich MWST (DLD: Sale Registration). Wer in der Praxis zahlt, ist Verhandlungssache; dass der Käufer stets alles trage, ist offiziell nicht belegt. Bestätigen Sie alle Beträge vor dem Abschluss.

Zur Finanzierung nennt die Zentralbank der VAE maximale Beleihungsausläufe. Bei Zweitobjekten und Kapitalanlagen sind sie tiefer als bei einer selbstgenutzten Erstwohnung, und für Off-Plan-Objekte gilt eine eigene, tiefere Grenze (CBUAE Rulebook). Das sind regulatorische Höchstwerte; Banken können weniger finanzieren, und die aktuelle Fassung prüfen Sie im Regelwerk.

Ein Vergleich, der Schweizer Käufern vertraut ist: Beim Stockwerkeigentum zahlen die Eigentümer regelmässig in einen Erneuerungsfonds ein, und die Gemeinschaft verwaltet Haus und Grundstück nach einem Reglement (UBS). In Dubai sehen Sie stattdessen die genehmigten Service Charges im Index ein. Ob und wie Rücklagen für Erneuerungen geführt werden, behaupten wir nicht; fragen Sie nach Unterhaltsstand und anstehenden Sanierungen.

CHF, Mittel und Aufenthalt: Hinweise für Käufer aus der Schweiz

Preise stehen in Dirham (AED). Wer in Franken plant, sollte Budget, Reserve und Zahlungstermine in CHF festlegen und den tagesaktuellen Kurs selbst prüfen; wir nennen bewusst keinen Umrechnungskurs. Nutzen Sie für Überweisungen nur regulierte Kanäle, bewahren Sie Herkunftsnachweise Ihrer Mittel auf und klären Sie mit einer qualifizierten Fachperson, welche Deklarations- und Meldepflichten für Sie in der Schweiz gelten.

Zur Besteuerung: In Schweizer Quellen tauchen Begriffe wie Steuerwert, Vermögenssteuer, Satzbestimmung oder Progressionsvorbehalt auf, und die Regeln sind kantonal. Wir geben keine Steuerberatung und machen keine Aussage zu einem Doppelbesteuerungsabkommen. Besprechen Sie Ihre Situation mit einer Steuerfachperson in Ihrem Kanton; ein weiterer DPF-Beitrag behandelt die Schweizer Steuerseite als eigenes Thema, seine Aussagen sollten Sie ebenfalls mit Ihrer Beratung abgleichen.

Zum Aufenthalt: Das DLD nennt für das Golden-Visa-Verfahren für Immobilieninvestoren einen Mindestwert von 2 Millionen AED zum Kaufzeitpunkt (DLD: Golden Visa); auch u.ae nennt diesen Betrag. Zur Dauer machen die beiden Seiten unterschiedliche Angaben (u.ae: Golden Visa). Bestätigen Sie Voraussetzungen und Dauer bei DLD, ICP oder GDRFA.

Warnsignale

• Renditeversprechen oder «steuerfrei»-Zusagen auf Vermittlerseiten: Das ist Werbung, keine Zusage, und keine Rendite ist garantiert.
• Ein Preis weit unter dem Vergleichswert ohne plausible Erklärung.
• Druck, innerhalb weniger Stunden zu entscheiden, oder unklare Provisionen.
• Makler ohne verifizierbare Lizenz oder ohne festen Firmensitz.
• Aufforderung, Geld nicht auf das Projekt-Treuhandkonto einzuzahlen.
• Diskretionsvereinbarung, die Sie zum Schweigen verpflichtet, bevor Sie Eigentum und Makler prüfen konnten.
• Off-Plan ohne Projektregistrierung: Nach dem DLD-Leitfaden gelten Verkäufe vor Erteilung aller Genehmigungen als nichtig (DLD Know Your Rights).

Zimmerzahl und Objektarten: Schweizer und Dubai-Konvention

In der Schweiz zählt die Zimmerzahl einschliesslich Wohnzimmer, und Halbzimmer sind gebräuchlich, etwa die 4.5-Zimmer-Wohnung. Dubai-Inserate nennen dagegen Schlafzimmer («Bedrooms»). Ein «2 Bedroom»-Apartment lässt sich deshalb nicht automatisch in eine Schweizer Zimmerzahl umrechnen; massgeblich sind die Grundrisse. Ein «Studio» entspricht ungefähr einer Einzimmerwohnung. Eine «Villa» und ein «Townhouse» sind Einfamilienhaus und Reihenhaus in einer Anlage, aber ohne Stockwerkeigentümerstruktur im Schweizer Sinn. Freehold-Eigentum können Ausländer nach Angaben von u.ae in ausgewiesenen Gebieten erwerben (u.ae); die ursprüngliche Gebietsliste von 2006 wurde seither erweitert und ist nicht aktuell.

Nächste Schritte

Schauen Sie sich die gekennzeichneten Angebote auf Distress-Immobilien in Dubai an und vergleichen Sie die Gebiete auf der Seite Gebiete. Gehen Sie für jedes Objekt die sechs Prüfschritte durch, bevor Sie eine Diskretionsvereinbarung unterschreiben. Weitere Hintergründe: die DPF-Beiträge zu Off-Plan für Schweizer Investoren und zum Vergleich Dubai und Schweiz.

Quellen

• Brunoni Martin: Verkauf unter der Hand — Schweizer Off-Market-Begriff und Diskretionsvereinbarung
• Immoseeker: Zwangsversteigerung — Schweizer Betreibungsverfahren (nur als Kontrast)
• UBS: Was ist Stockwerkeigentum — Definition und Erneuerungsfonds
• Engel & Völkers: Notleidende Immobilien Dubai — deutschsprachige Begriffsdefinition
• Gesetz Nr. 14 von 2008, Dubai%20of%202008.html) — Hypothekenvollstreckung (Zusammenfassung, Volltext prüfen)
• DLD: Execution Case — Geltungsbereich des Vollstreckungsdienstes
• DLD: Property Sale Registration — Gebühren, Ablauf, e-NOC
• DLD: Registering the Sale of a Mortgaged Property — Verkauf belasteter Einheiten
• DLD Brokerage Practice Guide 2024 — Contract A, B, F, Trakheesi
• DLD: Madmoun — QR-Prüfung von Anzeigen
• DLD: Verify License and Permits — Lizenzprüfung
• DLD: Real Estate Data — offene Transaktionsdaten
• Dubai Pulse: DLD Transactions — Open-Data-Datensatz
• DLD: Residential Sales Price Index — Nutzungshinweis
• DLD: Service Charge Index — genehmigte Service Charges
• DLD: Dubai REST — Off-Plan-Informationen
• DLD: Know Your Rights — Off-Plan-Genehmigungen
• CBUAE Rulebook: Mortgage Regulations — Beleihungsgrenzen
• DLD: Golden Visa (Investor) — Mindestwert
• u.ae: Golden Visa — abweichende Angaben zur Dauer
• u.ae: Buying property in Dubai — Freehold für Ausländer

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung. «Unter Marktwert», «notleidend» und «Off-Market» sind Marktbegriffe, keine Rechtskategorien; DPF kann nicht garantieren, dass eine Liegenschaft unter Marktwert angeboten wird. Gebühren und Regeln stammen von DLD- und CBUAE-Seiten (Stand 30. September 2026) und können sich ändern. Vergleiche mit Schweizer Recht sind Orientierungshilfen, keine Rechtsauskunft.